Jorge Sanfulgencio, arquitecto: "Todo lo anterior al 2006 es muy probable que requiera una reforma importante"

A la hora de comprar una casa, es importante saber su fecha de construcción cuando se trata de una vivienda de segunda mano. Si ha sido construida antes de 2006, surge una realidad contundente, y es que la inmensa mayoría necesitará una reforma importante. No basta con contemplar el precio o la estética, sino que se impone analizar con ojo crítico los aspectos técnicos y constructivos. En ese sentido, el arquitecto Jorge Sanfulgencio Tomé, de Arrevol Arquitectos, lo resume muy bien: "Comprar una vivienda es una decisión muy importante y también muy complicada".

¿Por qué especialmente las anteriores a 2006?

Entre 2006 y 2007 entraron en vigornormativas térmicas y de construcción más estrictas (como el CTE en España), que elevan la calidad de los materiales y el ahorro energético. Las viviendas anteriores a esa fecha suelen tener:

Sistemas de climatización obsoletos, mal aislados y con controles centrales rígidos.
Ventanas con bajo aislamiento, abiertas a puentes térmicos y ruidos.
Instalaciones antiguas, que pueden implicar cambio de tuberías, cables o desagües.
Fachadas y tejados deteriorados por décadas sin mantenimiento.
Distribuciones poco adaptadas al estilo de vida moderno (menos espacio abierto, malas circulaciones, poca adaptabilidad).

Por estos motivos, entre otros, comprar una casa construida antes de ese año, puede implicar invertir mucho más en reforma para alcanzar los estándares actuales de confort, eficiencia y estética. Entonces, ¿en qué debemos fijarnos a la hora de adquirir nuestra propiedad?

Claves del arquitecto antes de comprar

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Jorge Sanfulgencio ofrece seis consejos esenciales, que combinan a la perfección con la advertencia sobre las viviendas más antiguas:

1. Comprobar los metros cuadrados reales: "Los metros cuadrados que vemos listados junto a una vivienda son los metros construidos, ¡incluyendo zonas comunes!". Cuenta con que el tamaño útil puede ser un 10–20 % menor del total. Si la casa es anterior a 2006, este recorte puede implicar menos espacio del esperado para reformar y habitar.

2. Revisar el sistema de climatización: los pisos construidos antes de 2006 suelen tener sistemas centralizados más antiguos. El arquitecto advierte: "En caso de estar buscando un piso, puede que el sistema sea centralizado… tienen una gran pega, no pueden controlarse libremente". Además, recomienda revisar el certificado energético: cuanto más antiguo, más probable es que el sistema sea ineficiente y necesite modernización.

3. Examinar las ventanas: un punto clave en viviendas viejas. Sanfulgencio señala dos pasos: el primero, averiguar cuándo se cambiaron por última vez (más de 15 años indica que ya habría que reemplazarlas), y el segundo, toca el vidrio y la perfilería para comprobar si percibes una variación térmica. "En caso de ser necesario cambiarlas… estimar entre 500 y 1.000 € por ventana".

4. Evaluar la luz natural: la orientación influye decisivamente en la habitabilidad. El arquitecto recuerda: "La orientación afecta, y mucho, a la cantidad de luz natural que tiene una vivienda".Las viviendas anteriores a 2006 suelen tener menos ventanas o una orientación desafortunada, lo que requeriría una reforma para optimizar la entrada de luz (como abrir huecos, ensanchar ventanas o instalar claraboyas).

5. Averiguar el año de construcción y última reforma: Sanfulgencio recomienda preguntar cuándo se ha realizado la última reforma. Si la casa data de 1990 o antes y no ha sido reformada, prepárate para actualizar la instalación eléctrica, fontanería y tabiquería.

6. Comprobar la legalidad de la vivienda: antes de comprar, hay que acudir al ayuntamiento a verificar qué reformas están permitidas."Si queremos saber si este tipo de obras pueden realizarse… lo más recomendable es acercarse al ayuntamiento". En construcciones anteriores a 2006, pueden existir limitaciones específicas (patrimonio, servidumbres, cambios normativos), lo que condiciona aún más la reforma.

Reformar o no: un balance imprescindible

Si estás pensando en comprar una vivienda anterior al 2006, significa que seguramente debas afrontar un proyecto que va más allá de pintar muros. Los costes no solo incluyen modernización de ventanas, climatización e instalaciones, sino también asegurarte de que tienes espacio útil suficiente, buena orientación y capacidad de ejecutar reformas legales. Si bien estas casas suelen tener un precio de salida más bajo, casi siempre requieren una inversión significativa para ponerlas al día. Por ello, si optas por una construcción antigua, necesitas:

Evaluación técnica completa antes de firmar.
Presupuesto realista, incluyendo imprevistos.
Plan de reforma escalonado, priorizando urgencias como aislamiento o electricidad.
Permisos y asesoría profesional, para evitar sorpresas legales.

Tal y como señala el arquitecto, buscar una vivienda que se adapte a todas nuestras necesidades y gustos es muy complicado, "por eso muchas veces lo mejor es dar con una casa que se encuentre en la zona que nos gusta y que tenga un precio adecuado, para luego transformarla en la casa que realmente queremos con una reforma integral", concluye.

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