Para la mayoría de nosotros, la adquisición de un inmueble es una circunstancia que se va a dar muy pocas veces en la vida. Teniendo en cuenta que a menudo ésta pasa por el compromiso de una hipoteca, es crucial estar seguros de que estamos tomando la decisión correcta, puesto que una vez hayamos cerrado la transacción, las sorpresas posteriores pueden salir muy caras.

Evidentemente, las primeras cosas que van a determinar nuestra elección no necesitan de consejo profesional: la situación de la casa, su precio, el estilo, la cantidad de luz natural, etcétera. Pero una vez que hayamos dado con un lugar que satisfaga nuestras preferencias, conviene contemplar algunos detalles que pueden no resultar tan obvios.

Éstas son algunas de las cosas en las que se fijaría un profesional del sector a la hora de tomar una decisión:

  • Cuestiones inalterables: Lo primero a lo que deberías prestar atención es a todos aquellos factores que no vas a poder cambiar, ni aún con una reforma integral. Incluso en el caso de que así fuera, hay modificaciones tan costosas que pueden resultar económicamente inviables.
  • Estado general: La segunda cuestión a tener en cuenta a la hora de adquirir una vivienda es el estado general de la construcción. Esto depende de muchos aspectos como su antigüedad, la calidad de los materiales en el momento de la puesta en obra o los posibles desperfectos causados por los anteriores inquilinos.
  • Cuestiones legales: Es preciso recordar que cuando una compra una casa está asumiendo una serie de compromisos legales. Esto es especialmente cierto en el caso de un piso, puesto que, además de la vivienda, unos está adquiriendo además un porcentaje del edificio en el que se ubica, con todos los costes que esto comporta.
  • Obras: Lo más normal es que compremos una casa ya pensando en cambiar algunas cosas. Las reformas más habituales suelen darse en cocinas y baños, y conviene tener en cuenta el sobrecoste que implicarán los gastos de la obra.

Aunque la mayoría de estos consejos se han escrito pensando en la compra de una vivienda de segunda mano, muchos también sirven en el caso de una obra de nueva planta y aún en una compra sobre plano. Si algunas de las cuestiones que plantea el artículo te parecen demasiado técnicas, no dejes de plantearte la posibilidad de contratar a un arquitecto para que te asesore adecuadamente en tu decisión.

¿Dónde está? La ubicación lo es todo
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¿Dónde está? La ubicación lo es todo

La ubicación de tu casa es un aspecto crucial, por varios motivos. El primero de ellos es la cantidad de luz que entra. Un hogar bien iluminado es sinónimo de ahorro energético y calidad de vida. Esto depende de varios factores, como la orientación de las fachadas, el ancho de la calle y el tamaño de las aberturas. No obstante, vigila con las orientaciones a sur sin protecciones solares: demasiado calor en verano implica un mayor gasto de sistemas de confort térmico.

En el caso de un piso, la altura relativa también es importante; no en vano los áticos son las plantas más cotizadas. Los pisos altos ofrecen mejores vistas, menor impacto del ruido proveniente de la calle y, en el caso de un ático, menos superficies en contacto con los vecinos e incluso la posibilidad de acceso a la terraza.

Por último, la situación del inmueble en el contexto urbano es otro factor a tener muy en cuenta: la proximidad a las redes de transporte público, la existencia de comercio o equipamientos cercanos, la pendiente de las calles o la tranquilidad y ambiente general del barrio son cuestiones que también afectan a la calidad de vida del habitante.

¿Cómo se relaciona con el exterior? La importancia de una fachada adecuada
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¿Cómo se relaciona con el exterior? La importancia de una fachada adecuada

La composición de la fachada de una vivienda, además de su componente estético, determina aspectos tan importantes como el confort térmico, acústico y lumínico. Conviene tener en cuenta que a menudo las fachadas de un inmueble están fuertemente condicionadas por normativas municipales, por lo que la capacidad del propietario de modificar las fachadas suele estar bastante limitada.

Mucha superficie vidriada sugiere la posibilidad de mejores vistas y mayor entrada de luz, pero hay que vigilar la calidad del acristalamiento para evitar pérdidas de calor o condensaciones, y siempre es recomendable la presencia de elementos de protección solar (como persianas, cortinas, contraventanas, etc.) para proteger la vivienda de excesiva radiación o de la intrusión de miradas no deseadas.

Otro factor clave que tiene que ver con la disposición de las fachadas es la posibilidad de ventilación cruzada, lo que permite una renovación eficiente del aire interior y está vinculada a la salud del usuario. En este sentido, la situación ideal es la de vivienda pasante, esto es, que la casa disponga de dos fachadas paralelas y enfrentadas a ambos lados de la parcela.

¿Dónde vas a aparcar? Las plazas buenas no abundan
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¿Dónde vas a aparcar? Las plazas buenas no abundan

No es de extrañar que la existencia de plazas de aparcamiento afecte directamente a la calidad, y al precio, de una casa. Esto es especialmente cierto en núcleos urbanos, donde la escasez de plazas las convierte en bienes preciados.

Aun cuando éste sea el caso, hay que tener en cuenta la accesibilidad a la plaza en cuestión, sobre todo en función del tamaño de tu vehículo. En el caso de un aparcamiento colectivo debajo de un conjunto de edificios plurifamiliares, no dejes de fijarte en la distancia desde la plaza al núcleo de comunicación vertical que conecta directamente con tu piso.

Aunque todavía es un sistema novedoso y en vías de implementación, las tendencias del mercado sugieren que ya es deseable que el aparcamiento disponga de redes de alimentación para coches eléctricos; si bien ésta no es una cuestión estrictamente inalterable.

En el caso de que el inmueble no disponga de plaza de aparcamiento propia, es muy aconsejable estudiar la abundancia y el precio medio de alquiler de plazas en la zona, cosa que puede acabar encareciendo el coste de la vida y, por ende, el precio relativo de la vivienda.

¿Tiene buena accesibilidad? Comodidad general y cumplimiento de Normativa
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¿Tiene buena accesibilidad? Comodidad general y cumplimiento de Normativa

Las condiciones de accesibilidad tienen especial peso en el caso de pisos elevados, y en esta situación es clave la presencia de un ascensor. Aun cuando exista uno, es importante verificar que arranca desde la planta baja, puesto que en determinados casos (como algunas fincas regias del Ensanche barcelonés, por ejemplo) hay que subir tramos de escaleras antes de acceder a éste. Otros factores a tener en cuenta son las rampas para salvar desniveles importantes, o el estado y anchura de las escaleras generales.

A pesar de que a menudo se asocie el cumplimiento de la normativa de accesibilidad a situaciones de discapacidad, no hay que olvidar que cualquiera puede romperse una pierna o estar en una situación de discapacidad temporal, como por ejemplo un embarazo o una enfermedad. En cualquier caso, una vivienda accesible suele ser sinónimo de mayor comodidad.

¿Cuál es el estado de las carpinterías? Alerta con las pérdidas energéticas
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¿Cuál es el estado de las carpinterías? Alerta con las pérdidas energéticas

De todos los elementos a vigilar, la carpintería es posiblemente el más importante. Una carpintería de mala calidad o en mal estado puede ser causante de todo tipo de patologías o desperfectos, como por ejemplo filtraciones de agua y humedad, pérdidas de temperatura o problemas acústicos, entre otros.

A la hora de comprobar que la carpintería está en buen estado, debes fijarte en su estanqueidad mecánica (que abra y cierre sin grandes esfuerzos), el estado de sus siliconas y su grado de acristalamiento (idealmente, doble y con cámara de aire), y su condición practicable (que los todos los cristales puedan limpiarse desde el interior de la vivienda).

¿Están las instalaciones puestas al día? Algunas pistas para comprobarlo
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¿Están las instalaciones puestas al día? Algunas pistas para comprobarlo

El estado de las instalaciones es otro factor importante y, en este caso, hay que prestar especial atención a su antigüedad, puesto que las instalaciones viejas suelen dar problemas, ya sea porque se hayan construido al amparo de una normativa insuficiente o por el propio deterioro ocasionado por el tiempo.

Si podemos ver cables o tuberías al descubierto (instalación en superficie), normalmente estamos ante una construcción de baja calidad. En el caso de la instalación eléctrica, la presencia de pocos interruptores en el cuadro general debería hacernos sospechar de una instalación barata. Y no dejes de comprobar los materiales de las tuberías de agua, que en ocasiones son de plomo o de hierro, lo que no es sólo poco deseable sino que además puede resultar tóxico.

¿Sigue la estructura en buen estado? Indicios de posible deterioro
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¿Sigue la estructura en buen estado? Indicios de posible deterioro

No hace falta decir que el buen estado de la estructura resulta imprescindible para la durabilidad de una construcción. Aunque comprobarlo resulta difícil sin realizar una cata adecuadamente, hay algunos indicadores que resultan evidentes a simple vista: el hormigón aluminoso presenta una coloración mucho más oscura de la habitual, y los pequeños agujeros con restos de serrín en las vigas de madera son un síntoma inequívoco de la presencia de termitas.

Otro inconveniente de las estructuras incorrectamente diseñadas es la excesiva transmisión acústica: enseguida comprobarás si se oyen los pasos de los vecinos de arriba o el televisor de los de abajo. También puedes comprobar la densidad y composición de las medianeras con unos simples golpes con los nudillos.

¿Hay riesgo de humedades? Cuidado con bajos y áticos
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¿Hay riesgo de humedades? Cuidado con bajos y áticos

La presencia de humedades en el interior de un hogar es una fuente de malestar para el habitante, tanto por una cuestión de confort térmico como de salud general. El problema es que son muy difíciles de tratar, y no siempre son aparentes. A mayor contacto de la piel del edifico con el exterior, más riesgo de humedades: especialmente críticos son los casos de los bajos y los áticos.

Estate atento a la aparición de manchas en las bases de los muros, en el contacto con la cubierta, o en los cuartos de baño sin ventilación natural.

¿Ha pasado ya la ITE? Vigila con los edificios antiguos
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¿Ha pasado ya la ITE? Vigila con los edificios antiguos

La Inspección Técnica de la Edificación es una inspección periódica que tiene que pasar cualquier construcción de más de cincuenta años de antigüedad, para verificar que reúne todos los requisitos de seguridad.

Si la casa de tus sueños tiene más de medio siglo, es muy importante que compruebes que ha pasado la última ITE, o como mínimo que está en previsión. En caso contrario, podrías encontrarte con una inesperada y costosa factura si la inspección determina que hay que realizar reformas importantes.

¿Cuáles son los costes de mantenimiento? Éstos son los más comunes
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¿Cuáles son los costes de mantenimiento? Éstos son los más comunes

Si estás pensando en comprar un piso, es aconsejable que te fijes en los costes generales, además de en el precio. Los más habituales son los costes de mantenimiento, conservación y reparación, pero también puede haber costes municipales como tasas de recogida de basura o vados. Cuenta también con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Para tener una idea rápida del monto de estos costes, basta con preguntar al presidente de la comunidad.

¿Existen afectaciones urbanísticas? Pregunta en el Ayuntamiento
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¿Existen afectaciones urbanísticas? Pregunta en el Ayuntamiento

Aunque no es un caso habitual, nunca está de más informarse acerca de la posible afectación de planes urbanísticos sobre nuestra futura casa. Esto puede tener todo tipo de consecuencias, desde la aparición de un parque en la proximidad del inmueble hasta la posibilidad de un derribo en un plazo determinado. Muchas veces el vendedor ni siquiera es consciente de ello, por lo que es preferible informarse directamente en el Ayuntamiento.

¿Tienes pensado hacer reformas? Valóralo de antemano
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¿Tienes pensado hacer reformas? Valóralo de antemano

Aunque la distribución de una casa parezca presentar la máxima flexibilidad, hay un condicionante oculto que acaba determinando la posición de las piezas: la ubicación de los bajantes en la planta. Si estás pensando en cambiar la cocina o el baño de sitio, vigila que no queden demasiado lejos de los bajantes. Una distancia excesiva de los conductos de extracción y saneamiento puede dar lugar a una pérdida de efectividad, o a la necesidad de suplementación con maquinaria cara y ruidosa.

 

Conclusión

A propósito de lo delicada que es la decisión de comprar una casa, y de la cantidad de factores que intervienen, todos los consejos de este artículo pueden resumirse en uno: contrata a un asesor experimentado. Además de la comodidad de delegar toda la gestión del proceso, contar con la experiencia y hábito de un profesional curtido te permitirá valorar cuestiones que quizá ni siquiera te habías planteado.

El coste de un arquitecto o aparejador que te aconseje adecuadamente es irrisorio en comparación con el precio de la compra, mientras que los beneficios de haber tomado la decisión correcta son impagables a largo plazo.